Le lien fonctionnel caractérisant un ensemble immobilier unique

par Héloïse Crépel, juriste doctorante du cabinet Lapuelle

En l’espèce, une commune a délivré à la société X un permis de construire (PC) et un permis de construire modificatif (PCM) pour la construction d’un projet comprenant un bâtiment collectif et deux villas et, à la société Z, un PC et un PCM pour la démolition partielle d’un bâtiment, la construction d’un bâtiment collectif et d’une villa.

Des tiers ont porté ces autorisations devant le Tribunal administratif de Pau afin d’en obtenir l’annulation. Ce dernier leur a donné gain de cause, la société X a alors formé un pourvoi en cassation (recours joint avec la société Y).

Dans cet arrêt [1], le Conseil d’État s’est prononcé sur la nécessité du permis de construire unique pour les projets querellés. Il a pris soin de rappeler qu'une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit, en principe, faire l'objet d'un seul permis de construire [2].

Ainsi, des constructions distinctes, qui ne sont ni physiquement indissociables ni légalement nécessaires l’une à l’autre, ne peuvent être regardées comme formant un ensemble immobilier unique et n’ont pas à faire l’objet d’un unique permis de construire [3].

Toutefois, le Conseil d’État apporte une précision relative aux modalités d'appréciation de cet ensemble unique et juge :

"Lorsque deux constructions sont distinctes, la seule circonstance que l'une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l'autre, au regard de considérations d'ordre technique ou économique et non au regard des règles d'urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique. "

Désormais, pour savoir si un tel ensemble immobilier est caractérisé, le juge administratif doit vérifier l’existence d’un lien fonctionnel entre les constructions concernées. Ce lien fonctionnel s’apprécie au regard des considérations d’ordre technique ou économique et au regard des règles d’urbanisme.

Le Conseil d’État a donc annulé le jugement querellé.

[1] CE 28 décembre 2018, Société Roxim management, n° 413955.

[2] CE 17 juillet 2009, Commune de Grenoble, Communauté d’agglomération Grenoble Alpes métropole, n° 301615.

[3] CE 28 déc. 2017, Société d’études et de réalisations immobilières et foncières 3B, n° 406782.