L'EXTENSION D'UNE TERRASSE SUR LE DOMAINE PUBLIC CHANGE LES CONDITIONS DU BAIL ?

Modification des caractéristiques du bail ?

En cours d’effet d'un bail commercial, détenu sur le domaine public en vertu d’une autorisation administrative d’exploitation, l’extension d’une terrasse de plein air devant l’établissement ne saurait s’analyser en une modification des caractéristiques des locaux loués.

En effet, la dite terrasse ne fait pas partie des caractéristiques « propre au local » au sens de l’article R. 145-3 du code de commerce. (3e chambre civile, 25 novembre 2009, n° 08-21.049).

Prise en compte de l’évolution des facteurs locaux de commercialité ?

Dans la décision du 13 octobre 2021, la Cour de cassation a estimé que l’extension du commerce matérialisée par la création d’une terrasse en plein air modifiait les facteurs locaux de commercialité et en ce sens pouvait conduire à un déplafonnement du loyer.

En effet, au sens de l’article R145-6 du code du commerce, les facteurs locaux de commercialité correspondent soit à  « l’attrait particulier […] que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée » ou aux « modifications que [les éléments déterminant les facteurs locaux de commercialité] subissent d’une manière durable ou provisoire ».

En l’occurrence, l’installation, même temporaire d’une terrasse sur le domaine public est incontestablement profitable au bailleur et donc présente un intérêt particulier influent sur les facteurs locaux de commercialité. 
 

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