CE, 7 juillet 2026, n° 505632
L’affaire concernait la construction d’un ensemble hôtelier à Saint-Barthélemy. Le pétitionnaire disposait de plusieurs parcelles en vertu d’un bail à construction.
Certaines clauses du contrat répartissaient la jouissance des terrains et interdisaient la démolition de bâtiments déterminés. La cour administrative d’appel en avait déduit que le bail avait créé une unité foncière distincte et que la demande de permis présentait un caractère frauduleux.
Le Conseil d’État censure ce raisonnement.
La société devait faire apparaître dans sa demande l’ensemble des parcelles constituant l’unité foncière du projet et louées en vertu du bail à construction, malgré les divisions de jouissance résultant de ce contrat.
Une répartition contractuelle des droits d’usage ne suffit donc pas, dans cette affaire, à diviser matériellement l’unité foncière prise en compte pour l’instruction du permis.
Le pétitionnaire avait également calculé la surface constructible en tenant compte de la surface des bâtiments dont la démolition était contractuellement interdite. Il n’avait donc pas cherché à augmenter artificiellement les droits à construire en dissimulant ces constructions.
En pratique, le demandeur doit :
Les autorisations d’urbanisme sont délivrées sous réserve du droit des tiers. L’autorité compétente n’a donc pas à contrôler systématiquement la validité civile des droits invoqués par le pétitionnaire.
La demande doit comporter l’attestation selon laquelle son auteur possède la qualité nécessaire pour solliciter le permis.
L’administration doit néanmoins refuser l’autorisation lorsqu’elle dispose, au moment où elle statue et sans avoir à mener une mesure d’instruction particulière, d’informations établissant le caractère frauduleux de cette attestation.
La fraude ne peut pas être déduite de la seule existence de clauses contractuelles complexes ou non annexées à la demande. Elle suppose une démarche destinée à induire l’administration en erreur.
En l’espèce, le Conseil d’État relève que :
La cour administrative d’appel a ainsi commis une erreur de droit et dénaturé les pièces du dossier.
Avant le dépôt d’une demande, il est recommandé de relire le bail, de rapprocher ses clauses du plan cadastral et de conserver une note expliquant le périmètre foncier et le calcul des droits à construire. Une présentation imprécise peut provoquer un refus, un retrait pour fraude ou un contentieux prolongé.
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