CE, 11 juin 2026, n° 502265
Un permis de construire avait été délivré pour l’extension d’une construction existante et la création d’une piscine. Deux permis modificatifs avaient ensuite été accordés. Le second avait été sollicité pendant l’instance engagée contre le premier afin de régulariser l’autorisation contestée.
Le Conseil d’État rappelle d’abord la règle générale : l’autorité compétente ne peut, en principe, délivrer un permis modificatif que tant que la construction autorisée n’est pas achevée.
Il précise toutefois une exception importante. Lorsqu’un permis fait déjà l’objet d’un recours contentieux, son titulaire peut demander un permis modificatif afin de le régulariser en cours d’instance, même si les travaux sont achevés.
Cette possibilité ne dépend pas d’une initiative préalable du juge. Le pétitionnaire peut agir alors même que la juridiction n’a pas mis en œuvre les articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, ne lui a pas proposé de régulariser et n’a pas annoncé un éventuel sursis à statuer.
Dans l’affaire jugée, le moyen tiré de l’illégalité du second permis modificatif en raison de l’achèvement de la construction était donc inopérant.
La portée de la solution doit être précisément délimitée. Le Conseil d’État ne supprime pas la condition d’inachèvement pour tous les permis modificatifs. Il admet une exception lorsque la demande vise à répondre, pendant l’instance, à la contestation de la légalité du permis.
Cette décision actualise ainsi l’état du droit présenté dans un précédent article du cabinet consacré à la régularisation après achèvement : le principe demeure, mais il connaît désormais une exception contentieuse clairement formulée.
Le premier apport procédural concerne la cristallisation des moyens. L’article R. 600-5 du code de l’urbanisme interdit, en principe, aux parties de présenter des moyens nouveaux plus de deux mois après la communication du premier mémoire en défense.
Le Conseil d’État juge que ce mécanisme concerne la première instance et l’appel. Il ne s’applique pas aux moyens de cassation invoqués devant le Conseil d’État contre une décision juridictionnelle rendue en dernier ressort sur une autorisation d’urbanisme.
Le second apport concerne l’objet du permis modificatif. L’administration ne peut pas exiger du pétitionnaire que sa demande porte sur d’autres travaux au seul motif qu’ils auraient été réalisés en méconnaissance du permis initial.
À défaut de contrôle ou de constat d’une irrégularité, le pétitionnaire doit être regardé comme exécutant les travaux conformément à l’autorisation délivrée. Le permis modificatif peut donc rester limité aux éléments que son titulaire souhaite modifier ou régulariser.
Cette limitation ne prive pas l’administration de ses pouvoirs. Lorsqu’elle a connaissance d’une infraction, elle doit la faire constater par procès-verbal, le transmettre au ministère public et peut contrôler la conformité des travaux achevés puis imposer, le cas échéant, leur mise en conformité.
La légalité du permis modificatif et la conformité matérielle de l’ensemble du chantier doivent ainsi être traitées par des voies distinctes.
En pratique, il convient de :
identifier exactement le vice que le permis modificatif doit régulariser ;
vérifier que le permis initial est contesté et que la demande intervient en cours d’instance ;
délimiter précisément l’objet de la demande ;
produire rapidement le permis modificatif devant le juge saisi ;
distinguer les vices de l’autorisation des irrégularités d’exécution ;
conserver les constats, échanges et procès-verbaux relatifs à la conformité du chantier.
Le Conseil d’État rejette finalement le pourvoi. L’arrêt, publié au Recueil Lebon, constitue néanmoins une décision de principe utile pour les pétitionnaires, les collectivités et les tiers engagés dans un contentieux d’urbanisme.
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