Conseil d'État, 12 octobre 2026, n° 505543
L'article R. 151-20 du code de l'urbanisme permet au plan local d'urbanisme (PLU) d'organiser l'ouverture à l'urbanisation d'une zone AU lorsque les équipements périphériques présentent une capacité suffisante.
Les constructions peuvent notamment être autorisées lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, selon les conditions définies par le règlement et les orientations d'aménagement et de programmation (OAP).
La question se pose régulièrement lorsqu'un porteur de projet souhaite aménager une partie seulement des terrains compris dans une zone à urbaniser.
La référence à une opération d'aménagement d'ensemble signifie-t-elle que tous les terrains doivent nécessairement être urbanisés simultanément ?
Dans l'affaire jugée le 12 octobre 2026, le maire des Rousses, dans le Jura, avait délivré à la société Foncière Chantin un permis de construire portant sur 43 logements dans une zone 1AU.
Des riverains avaient contesté cette autorisation.
Après le rejet de leur recours par le tribunal administratif de Besançon, la cour administrative d'appel de Nancy avait annulé le permis de construire.
Elle considérait notamment que le projet ne permettait pas d'établir l'existence d'un schéma global cohérent de la zone, conformément aux prescriptions du PLU et de l'OAP applicable.
Saisi d'un pourvoi, le Conseil d'État rappelle la portée de l'article R. 151-20 du code de l'urbanisme.
Une opération d'aménagement d'ensemble peut ne porter que sur une partie des terrains de la zone concernée.
Cette possibilité connaît néanmoins deux limites.
La première concerne l'hypothèse dans laquelle le règlement du PLU impose expressément une opération couvrant la totalité de la zone.
La seconde concerne les situations dans lesquelles les conditions d'aménagement et d'équipement définies par le règlement et les OAP impliquent nécessairement une opération portant sur l'ensemble des terrains.
En dehors de ces hypothèses, l'expression « opération d'aménagement d'ensemble » n'impose donc pas, par elle-même, une urbanisation simultanée de toute la zone.
La solution permet notamment d'envisager un aménagement progressif, lorsque cette organisation demeure compatible avec les exigences du document d'urbanisme.
Dans le secteur concerné, le règlement du PLU renvoyait aux orientations d'aménagement et de programmation et autorisait expressément plusieurs phases d'urbanisation.
L'OAP prévoyait que les parties est et ouest du secteur pouvaient faire l'objet d'opérations distinctes.
Elle précisait également que le secteur ouest pouvait être urbanisé en plusieurs phases, sur la base d'un « schéma global cohérent de la zone ».
La cour administrative d'appel avait interprété cette dernière exigence comme imposant de démontrer l'existence d'un schéma d'aménagement global.
Le Conseil d'État censure cette interprétation.
Il considère que, dès lors que le PLU et l'OAP autorisaient expressément une réalisation par phases, la référence à un schéma global cohérent ne pouvait être regardée comme imposant une urbanisation d'un seul tenant.
Elle ne pouvait pas davantage être interprétée comme imposant la production ou le respect d'un document particulier, dès lors que celui-ci n'était pas défini par le PLU.
Cette prescription impliquait seulement que l'opération ne compromette pas l'aménagement ultérieur des autres parcelles de la zone.
Or, le dossier de demande de permis comportait notamment un plan permettant d'apprécier la compatibilité du projet avec les dispositions de l'OAP relatives aux voies et aux accès.
En reprochant au pétitionnaire de ne pas démontrer l'existence d'un document supplémentaire, la cour administrative d'appel a donc commis une erreur de droit.
Le Conseil d'État annule son arrêt et lui renvoie l'affaire.
Il importe de préciser que cette décision ne valide pas définitivement le permis de construire : la juridiction de renvoi devra réexaminer le litige.
Pour les collectivités et les services instructeurs, cette jurisprudence présente plusieurs conséquences pratiques.
En premier lieu, il convient de lire conjointement le règlement et les OAP pour déterminer si l'aménagement global de la zone est réellement obligatoire.
En deuxième lieu, lorsqu'un aménagement par phases est autorisé, l'analyse doit porter sur la cohérence de l'opération et sur ses effets sur les possibilités d'aménagement ultérieur.
Il est notamment nécessaire de vérifier que les voies, les accès et les équipements prévus ne compromettent pas la réalisation des phases suivantes.
En troisième lieu, les services instructeurs doivent éviter de transformer une orientation générale en exigence documentaire autonome lorsque le PLU n'en définit pas le contenu.
Une opération partielle est donc envisageable, sous réserve qu'elle ne compromette pas l'aménagement cohérent de la zone et qu'aucune disposition du PLU ou des OAP n'impose une opération globale.
La sécurité juridique des permis de construire suppose ainsi une identification précise des prescriptions effectivement opposables au pétitionnaire.
Pour aller plus loin :
OPPOSABILITÉ DES OAP PRÉCISES : PEUVENT-ELLES BLOQUER LES AUTORISATIONS ?
SATURATION DE LA STATION D'ÉPURATION : EMPÊCHE-T-ELLE L'URBANISATION DE LA ZONE ?
Dans le cadre du contentieux en matière d'opérations d'aménagement d'ensemble en zone AU et de compatibilité des permis avec les OAP, le Cabinet Lapuelle est disponible pour vous accompagner. Vous pouvez également trouver sur le lien suivant, de nombreux modèles de courriers, notes juridiques et guides en matière de droit public général, qui sont à votre disposition sur le site Lapuelle Juridique. Pour toute autre question, vous pouvez contacter votre cabinet juridique ou prendre rendez-vous.