COMMENT SAVOIR SI UN PROJET CONTREVIENT AUX OBJECTIFS D’UNE OAP DU PLU ?

CAA de Paris, 28 décembre 2023 n°22PA04081

Qu’est-ce qu’une OAP et comment évaluer la compatibilité d’un projet ?

Les OAP ne sont pas des règles de droit strictes, mais des orientations qui guident le développement urbain d’une zone. Selon l’article L. 152-1 du Code de l’urbanisme, une autorisation d’urbanisme doit être compatible avec ces orientations, et non strictement conforme comme pour les règles du PLU.
La jurisprudence montre que le degré de précision d’une OAP peut parfois semer la confusion : une orientation très détaillée n’entraîne pas systématiquement le rejet d’un permis qui n’y répond pas parfaitement (CAA Marseille, 3 avr. 2025, n° 24MA01601). Le Conseil d’État recommande une analyse globale des effets du projet à l’échelle de la zone, afin de déterminer si les objectifs de l’OAP sont réellement contrariés (CE, 18 nov. 2024, n° 489066). Cela permet d’éviter que des projets ponctuels, même partiellement divergents, soient automatiquement bloqués.

Comment prendre en compte les caractéristiques concrètes du projet ?

Pour apprécier la compatibilité, il faut également examiner les caractéristiques concrètes du projet et le degré de précision de l’OAP. Par exemple, le Conseil d’État a censuré un tribunal administratif qui avait rejeté un projet de résidence intergénérationnelle sous prétexte qu’il ne correspondait pas à l’équipement prévu par l’OAP (CE, 30 déc. 2021, n° 446763).
L’analyse doit se concentrer sur les objectifs essentiels de l’OAP, et non sur des détails trop précis. Dans l’affaire récente du lotissement dans le parc d’un château, le Conseil d’État a rappelé que l’OAP visait la protection de 9/10e du parc, indépendamment de l’acquisition par la collectivité. Ainsi, le projet de lotissement respectait cette orientation et ne la contrariait pas (CE, 9 avr. 2025, n° 492224).

Si vous envisagez un projet immobilier ou un aménagement urbain, il est crucial de vérifier la compatibilité avec les OAP dès la phase de conception. Le cabinet Lapuelle, spécialisé en droit public, peut vous assister pour sécuriser vos démarches et défendre vos intérêts face aux autorités et aux juridictions administratives.

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