LA TAXE SUR TERRAINS DEVENU CONSTRUCTIBLES PEUT-ELLE VISER UNE SEULE PARTIE ?

CE, 8 octobre 2025, n° 493789

La taxe doit-elle en principe s’appliquer à l’ensemble du terrain cédé ?

Oui. Le Conseil d’État rappelle que la taxe prévue à l’article 1529 du Code général des impôts porte, par principe, sur l’ensemble du terrain nu devenu constructible du fait d’un document d’urbanisme. La division cadastrale, souvent source de confusion pour les propriétaires, est juridiquement indifférente : ce qui compte est la mise en constructibilité du terrain dans son ensemble. Ainsi, même si la cession porte sur des parcelles distinctes, la fiscalité s’apprécie globalement, ce qui peut conduire à l’assujettissement d’opérations qui paraissent, en pratique, limitées ou partielles.

L’administration fiscale peut-elle toutefois limiter la taxe à une seule partie du terrain ?

Oui, et c’est l’apport essentiel de cette décision. Le Conseil d’État admet que l’administration peut ne taxer que la portion du terrain pour laquelle les conditions légales sont réunies : ancienneté de la constructibilité, prix de cession supérieur au triple du prix d’acquisition, ou encore caractéristiques propres à cette partie du terrain. Cette souplesse permet d’éviter une taxation excessive lorsque seule une partie de la surface cédée a réellement pris de la valeur du fait de son classement en zone constructible. Les propriétaires comme les collectivités doivent être vigilants dans l’analyse de ces critères, ce qui justifie un accompagnement juridique précis.

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