DIAGNOSTIC ERRONÉ : PEUT-ON DEMANDER UNE RÉPARATION INTÉGRALE ?

Cass. 3ème civ, 20 mars 2025 n°23-18.472, n°146 FS-B

Quelle est la responsabilité d’un syndicat ayant fourni un diagnostic erroné ?

Lors de la vente d’un bien immobilier, certains diagnostics techniques sont obligatoires. Parmi eux figure le diagnostic d’assainissement non collectif, lorsque le bien n’est pas raccordé au tout-à-l’égout. En l’espèce, un syndicat intercommunal des eaux avait délivré un rapport de conformité erroné, en affirmant que la fosse septique de la maison était conforme et en bon état.

Après la vente, l’acquéreur a découvert de graves dysfonctionnements : infiltration d’eaux pluviales, défaut d’étanchéité, mauvaise ventilation, etc. Ces constats ont été confirmés par une expertise judiciaire. La Cour de cassation a estimé que le syndicat avait commis une faute engageant sa responsabilité extracontractuelle, car il avait délivré une information inexacte, entraînant un lien direct avec le préjudice subi (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 20-18.472).

Le préjudice de l’acquéreur est-il une simple perte de chance ou un préjudice certain ?

La Cour d’appel avait initialement limité l’indemnisation à 10 000 €, au motif qu’il s’agissait d’une perte de chance de négocier un prix inférieur. Mais la Cour de cassation a cassé cette analyse : le préjudice n’est pas hypothétique, mais certain, puisque l’acquéreur doit réaliser les travaux de mise en conformité dans l’année suivant l’achat, comme le prévoit l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation.

Ce raisonnement s’inscrit dans une jurisprudence constante : lorsque le diagnostic est erroné, l’indemnisation couvre l’intégralité des frais engagés par l’acquéreur, y compris :

le coût des travaux de mise aux normes,
les études de sol,
les frais de relogement pendant les travaux,
et même le préjudice moral lié à la perte de jouissance du bien (Cass. 3e civ., 15 oct. 2015, n° 14-18.077 ; Cass. ch. mixte, 8 juill. 2015, n° 13-26.686).

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