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L’EXERCICE DU DROIT DE PREEMPTION PEUT-IL MODIFIER LES CONDITIONS DE LA VENTE AUTORISEE ?

L’EXERCICE DU DROIT DE PREEMPTION PEUT-IL  MODIFIER LES CONDITIONS DE LA VENTE AUTORISEE ?
Le 27 avril 2021
Lorsque les parcelles font l’objet d’une vente autorisée par le juge-commissaire, l’exercice du droit de préemption, à l'occasion de la réalisation des actes par le notaire instrumentaire, est soumis au respect des conditions de la vente ainsi autorisée.

QUELS ETAIENT LES FAITS DE L'ESPECE ?

Par une ordonnance du 16 janvier 2014, un mandataire liquidateur d’un débiteur a été autorisé à céder des immeubles dépendant de la liquidation à un groupement foncier agricole (GFA) moyennant la somme de 141 870 euros. Le notaire a ensuite adressé une offre de vente des parcelles en question par une lettre en date du 6 août 2014 à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER), créancier d'un droit de préemption les parcelles.

La SAFER a alors invoqué la nullité de la déclaration d’intention d’aliéner aux motifs que certaines de ces parcelles du liquidé provenaient d’une précédente rétrocession. En ce sens, il fallait demander l’autorisation de la SAFER.

Le notaire ayant adressé plusieurs déclarations d’intention d’aliéner à la SAFER, cette dernière a réalisé des déclarations de préemption distinctes entre les parcelles ayant déjà fait l’objet d’une rétrocession au liquidé et les autres.

Le GFA acquéreur des parcelles saisit le tribunal en forclusion des déclarations de préemption.

L'EXERCICE DU DROIT DE PREEMPTION ETAIT-IL REGULIER ?

La Cour d’appel de Poitiers a jugé que le droit de préemption de la SAFER sur une partie des parcelles vendues a été utilisé en temps utile. En effet, le juge d’appel retient que le notaire avait envoyé une nouvelle déclaration le 15 novembre 2014 concernant les parcelles précédemment rétrocédées au débiteur. La SAFER avait répondu à cette offre dans le respect du délai requis.

L’acquéreur des parcelles a alors formé un pourvoi en cassation par lequel la troisième chambre civile a cassé l’arrêt d’appel (Cass., civ. 3e, 12 novembre 2020, n°19-21.914).

LES CONDITIONS DE VENTE FIXEES PAR LE JUGE-COMMISSAIRE S'IMPOSENT-ELLES A L'EXERCICE DU DROIT DE PREEMPTION ?

La Cour de cassation considère ainsi que l’ordonnance du juge-commissaire fixant les conditions de la cession ayant acquis force de chose jugée, elle s’imposait à la SAFER dès lors que ces conditions lui avaient été notifiées. Aussi, la circonstance selon laquelle les déclarations complémentaires du notaire seraient imprécises est sans incidence puisque ce notaire est tenu d’instrumenter conformément à la décision du juge-commissaire.

De ce fait, le juge de cassation considère que la SAFER n’était pas recevable à préempter séparément les parcelles selon qu’elles provenaient ou non d’une rétrocession antérieure. L’ordonnance du juge-commissaire a, en effet, autorisé seulement la vente en bloc des parcelles du liquidé.

Le fondement de cette décision est l’article L.642-18 du code de commerce aux termes duquel le juge-commissaire peut ordonner la vente par adjudication amiable ou autoriser la vente de gré à gré selon le prix et les conditions qu’il fixe. Le juge retient de ces dispositions que, à l’occasion de la réalisation des actes par le notaire instrumentaire, l’exercice du droit de préemption ne peut donc pas avoir pour effet de modifier les conditions de la vente ainsi autorisée par le juge-commissaire.

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