LE MAIRE PEUT-IL ENCORE METTRE EN DEMEURE APRES DE NOMBREUSES ANNEÉS ?

CE, avis, 24 juillet 2025, n°503768

Le délai de six ans s'impose-t-il désormais à toutes les mises en demeure ? 

Le Conseil d’État confirme que l’action fondée sur l’article L481-1 du Code de l’urbanisme est enfermée dans le délai de six ans applicable à l’action publique, par renvoi à l’article 8 du Code de procédure pénale. Ce délai court en principe à compter de l’achèvement des travaux, sauf acte interruptif.
Ainsi, la mise en demeure du maire, qui repose obligatoirement sur la constatation préalable d’une infraction pénale (procès-verbal de l’article L480-1), ne peut s’exercer que tant que cette infraction est encore punissable. Le Conseil d’État met fin à l’idée d’un pouvoir administratif imprescriptible et renforce la sécurité juridique des propriétaires. Cette solution s’inscrit dans la continuité de sa jurisprudence antérieure, notamment les décisions CE, 22 décembre 2022, n°463331 et CE, 23 mars 2023, n°46836, qui encadrent strictement l’exercice de cette police spéciale.

Comment ce délai s'articule-t-il avec les autres prescriptions en urbanisme ? 

Le délai de six ans doit se combiner avec deux autres délais essentiels du code de l’urbanisme :
– le délai civil de dix ans pour l’action en démolition (article L480-14) ;
– le délai administratif de dix ans qui empêche l’autorité d’opposer une irrégularité ancienne lors d’une demande d’autorisation (article L421-9).
Le Conseil d’État souligne que le délai plus court de six ans se justifie par la spécificité du pouvoir de police, qui ne peut être exercé qu’en cas d’infraction pénale constatée. Il aurait été incohérent que le maire puisse agir au-delà du délai laissé au juge pénal. Ainsi, les travaux anciens échappent à toute mise en demeure fondée sur l’article L481-1, sauf s’ils ont fait l’objet d’actes interruptifs.

Quelles conséquences pour les collectivités et les propriétaires ?

Le maire peut-il encore intervenir sur les travaux anciens ?

Non. Passé six ans après l’achèvement des travaux irréguliers, le maire ne peut plus mettre en demeure sur le fondement de l’article L481-1. Cette limitation protège les situations consolidées par le temps et renforce la prévisibilité du droit. Le Conseil d’État rappelle ainsi un nécessaire équilibre entre pouvoir de police et stabilité juridique, déjà valorisé par la jurisprudence administrative récente.

Comment traiter les cas mêlant constructions anciennes et travaux récents ?

Lorsque seule une partie récente des travaux est irrégulière, la mise en demeure ne peut viser que cette portion. Le maire peut alors demander soit la régularisation administrative, soit la remise en état, mais uniquement pour les travaux non prescrits.
Si la construction est achevée depuis plus de dix ans, l’article L421-9 interdit par ailleurs de refuser une autorisation au seul motif d’une irrégularité ancienne, sauf exceptions légales. Le dispositif est encore renforcé par la loi n°2024-322 du 9 avril 2024, qui permet l’exécution d’office des mesures nécessaires en cas de risque pour la sécurité ou la santé.

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