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LES CAHIERS DES CHARGES DES ZAC SONT-ILS OPPOSABLES AUX PROPRIÉTAIRES DE LA ZONE ?

LES CAHIERS DES CHARGES DES ZAC SONT-ILS OPPOSABLES AUX PROPRIÉTAIRES DE LA ZONE ?
Le 23 mars 2021
Le cahier des charges d'une ZAC est considéré comme un document contractuel qui s'impose à tous les propriétaires successifs de biens situés sur la zone en question, et cela, même si le cahier des charges est devenu caduc.

Quels étaient les faits de l'espèce ? 

C'est donc la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui a répondu à cette problématique (Civ. 3e, 4 mars 2021, n° 19-22.987).

En l'espèce, M. et Mme T... avaient acquis une parcelle située dans la zone d'aménagement concertée de Maumarin (ZAC), créée le 30 mai 2005 et supprimée le 17 décembre 2013. Durant l'été 2014, ils ont fait construire par une société une piscine, ainsi qu'un local technique de 4 m² implanté en limite de propriété.

Mme J... et M. O..., propriétaires de la parcelle voisine, ont alors assigné M. et Mme T... et le constructeur de la piscine sur le fondement de l'article 809 du code de procédure civil pour obtenir la démolition du local technique en invoquant le non-respect du cahier des charges de la zone, ainsi que la violation du plan local d'urbanisme.

La cour d'appel de Nîmes, statuant en référé, a alors rejeté leur demande au motif que le cahier des charges de la ZAC était devenu caduc à la suite de la suppression de cette ZAC. Ainsi, ce cahier des charges ne créait alors pas à la charge de M. et Mme T... une obligation contractuelle et les propriétaires voisins ne peuvent pas se prévaloir de la méconnaissance des prescriptions du cahier des charges pour obtenir la démolition de l’abri technique de piscine.

Se pose alors la question générale devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation : en tant que propriétaire d'un bien situé dans une ZAC, est-ce que les dispositions du cahier des charges de la ZAC s'imposent à moi ? 

Les dispositions du cahier des charges d'une ZAC sont-elles opposables aux propriétaires de la zone ? 

C'est la solution retenue par la Cour de cassation, qui a cassé la décision de la cour d'appel sur ce point. 

Pour retenir cette solution, la troisième chambre de la Cour de cassation fonde son raisonnement sur l'article 1134 du Code civil selon lequel les conventions légalement formées tiennent de loi à ceux qui les ont faites, mais également sur l'article L. 311-6, alinéa 3, du code de l'urbanisme qui prévoit que les cahiers des charges de cession de terrains situés à l'intérieur d'une ZAC signés postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 deviennent caducs à la date de la suppression de la zone. 

En ce sens, la troisième chambre retient alors que si les cahiers des charges de cession de terrains situés à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté signés postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 deviennent caducs à la date de la suppression de la zone, cette caducité ne fait pas obstacle à ce que les stipulations de ces cahiers des charges continuent de régir, en raison de leur caractère contractuel, les rapports entre les propriétaires qui y ont consenti.

Toutefois, la Cour d'appel de Nîmes avait pourtant retenu un raisonnement inverse. Elle a considéré qu’en vertu de l’article R. 311-6 du code de l’urbanisme, les cahiers des charges des ZAC étaient caducs à la date de suppression de la zone. Ainsi, en l'espèce, selon elle, les dispositions du cahier des charges de la ZAC, même s’il en était fait référence dans l’acte notarié de M. et Mme T... , ne créaient pas à la charge de M. et Mme B… une obligation de nature contractuelle dont Mme R. et M. P… seraient susceptibles de se prévaloir pour poursuivre, au motif du trouble manifestement illicite résultant de la méconnaissance des prescriptions de ce cahier des charges, la démolition d’un abri technique de piscine contrevenant à celles-ci.

Or, cette décision a alors été censurée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Elle a, en effet, retenu qu'en "se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la reproduction, dans l'acte de vente, des stipulations du cahier des charges, qui prévoyaient que tant les règles de droit privé s'ajoutant aux dispositions contenues dans le plan local d'urbanisme que les conditions générales des ventes consenties par l'aménageur devraient être reprises dans tous les actes de revente et s'imposeraient dans les rapports des propriétaires successifs entre eux et que le cahier des charges serait opposable à quiconque détiendrait tout ou partie du territoire de la ZAC, ne caractérisait pas la volonté des parties de conférer à ces obligations, par une stipulation pour autrui, un caractère contractuel, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision".

En tant que propriétaire d'un bien situé dans une ZAC, dès lors que le cahier des charges de celle-ci a été intégré et renseigné dans l'acte notarié de vente, les dispositions de ce cahier sont alors opposables à vous car elles disposent d'une valeur contractuelle. Ces dispositions sont donc opposables à tous les colotis entre eux. 

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