UN OUVRAGE EDIFIE EN VIOLATION D’UN CAHIER DES CHARGES D’UN LOTISSEMENT EST-IL AUTOMATIQUEMENT DEMOLI ?

Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 juillet 2022, n° 21-16.407

La démolition d’une construction méconnaissant un cahier des charges d’un lotissement est-elle automatique ?

NON - Selon l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme, un lotissement se définit comme une ou plusieurs unités foncières contigües, dont les lots ont pour objectif d'être bâtis.

Un lotissement est régi par deux documents de différente nature. Le cahier des charges d’un lotissement est un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux. Il se distingue du règlement du lotissement qui contient des règles opposables aux seules autorisations d’urbanisme.

En l'espèce, les juges d’appel avaient estimé qu'une construction méconnaissait les dispositions du cahier des charges du lotissement. Les juges avaient également précisé que l’ouvrage n’occasionnait aucune perte de vue et aucun vis-à-vis avec le voisinage, si bien qu’il n’y avait aucun préjudice véritable. En ce sens, ils avaient rejeté la demande de démolition, mais avaient sanctionné le manquement contractuel par des dommages et intérêts.

Comment apprécier la nécessité de démolir un ouvrage méconnaissant un cahier des charges ?

Par son arrêt du 13 juillet 2022, la chambre civile de la Cour de cassation a confirmé la décision rendue par les juges d'appel.

Elle opère un revirement jurisprudentiel majeur, en précisant que la démolition d’un ouvrage édifié en méconnaissance du cahier des charges d’un lotissement devait présenter un caractère proportionné eu égard au préjudice subi par les colotis requérants.

Tel n’était pas le cas en l’espèce, la démolition ayant été jugée manifestement excessive.

La jurisprudence antérieure avait considéré qu’un juge pouvait ordonner la démolition d’un ouvrage dès lors qu’il ne respectait pas les dispositions du cahier des charges d’un lotissement, indépendamment de tout préjudice(Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 janvier 2016, n° 15-10.566, Bull.).

Ce faisant, la Cour de cassation se rapproche de la solution traditionnellement adoptée par les juges en matière d’empiètement : il faut observer si une démolition n’est pas disproportionnée eu égard à l’empiètement (Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 décembre 2019, n° 18-25.113, Bull.).

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